Guia Completo
SAC x PRICE: qual sistema de amortização escolher e como economizar nos juros
Todo financiamento imobiliário no Brasil utiliza um dos dois sistemas de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou PRICE (Tabela Price). A escolha impacta diretamente quanto você paga de juros ao longo dos anos e como o seu fluxo de caixa é afetado. Entender a diferença entre os dois sistemas é fundamental para tomar a melhor decisão no momento de contratar — e também para avaliar se compensa fazer amortizações extras.
SAC: amortização constante, parcela decrescente
No SAC, a parte principal da dívida (amortização) é sempre a mesma todo mês. Como a amortização é constante, o saldo devedor cai linearmente, e os juros cobrados sobre ele diminuem a cada mês. Por isso, a parcela começa maior mas vai caindo progressivamente. No total, o SAC gera menos juros do que o PRICE para o mesmo prazo e taxa.
PRICE: parcela fixa, amortização crescente
Na Tabela Price, a parcela é sempre a mesma. Nos primeiros meses, a maior parte da parcela vai para juros e uma pequena parte para amortização do principal. Com o tempo, a proporção se inverte. No início do contrato, você amortiza muito pouco — o que significa que o saldo devedor cai lentamente. Em troca, a previsibilidade de parcela fixa facilita o planejamento orçamentário.
A estratégia das amortizações extras
A amortização extraordinária é, muitas vezes, o melhor investimento disponível para quem tem financiamento imobiliário. Se o seu financiamento custa 11% ao ano, uma amortização extra equivale a um "rendimento garantido" de 11% ao ano — acima do que a maioria dos investimentos de baixo risco oferece. A decisão se complica quando o custo do financiamento é próximo ou inferior à taxa Selic, caso em que pode ser mais vantajoso manter o dinheiro investido.
Vale a pena usar o 13º salário para amortizar o financiamento?
Depende da taxa do seu financiamento. Se você paga 10% ou mais ao ano, amortizar com o 13º é equivalente a um investimento isento de risco nessa rentabilidade. Compare com o que você obteria investindo esse mesmo valor. Se o rendimento líquido dos seus investimentos for inferior à taxa do financiamento, amortize.
Qual a diferença entre reduzir prazo e reduzir parcela na amortização extra?
Ao fazer uma amortização extraordinária, você pode escolher: reduzir o prazo (mantendo a parcela igual) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo igual). Matematicamente, reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o caixa mensal. Para quem tem disciplina de reinvestir a diferença, reduzir a parcela pode ser equivalente ou melhor.
É possível renegociar as condições do financiamento?
Sim. A portabilidade de crédito imobiliário permite migrar seu financiamento para outra instituição com taxa menor. Se a diferença for de 1,5 ponto percentual ou mais na taxa, geralmente compensa fazer a portabilidade, considerando os custos do processo. Vale a pena solicitar propostas em outros bancos periodicamente, especialmente quando a Selic cai.